Visa tạm trú bị cấm mua nhà established đến 30/6/2029 — còn mua được gì ở Úc?

Nếu bạn đang giữ visa tạm trú (482, 491, 500, partner tạm…) và ấp ủ kế hoạch mua nhà ở Úc, đây là thông tin cần biết trước khi đi xem bất kỳ căn nào: lệnh cấm người nước ngoài — bao gồm người giữ visa tạm — mua nhà established (nhà đã qua sử dụng) có hiệu lực từ 1/4/2025, và Budget 2026–27 vừa GIA HẠN lệnh cấm này đến 30/6/2029.

Câu trả lời ngắn: trong ít nhất ba năm tới, người giữ visa tạm không mua được nhà established. Vẫn mua được nhà mới, off-the-plan, hoặc đất trống để xây — với FIRB approval và phí. PR và citizen hoàn toàn không bị ảnh hưởng.

Bài này giải thích phạm vi lệnh cấm, những gì còn mua được, và cách quy hoạch lại kế hoạch an cư.

Lệnh cấm áp dụng cho ai, với loại nhà nào

“Foreign person” theo khung FIRB bao gồm người giữ visa tạm trú — 482, 491, 500, visa partner giai đoạn tạm, bridging… — chứ không chỉ người sống ngoài nước Úc. Đối tượng của lệnh cấm là established dwelling: nhà ở đã xây xong và từng có người ở — tức phần lớn nguồn cung trên thị trường thứ cấp.

Có một ngoại lệ hẹp: dự án redevelopment quy mô từ 20 căn trở lên — thiết kế cho nhà phát triển bất động sản, hầu như không liên quan đến người mua cá nhân.

Còn mua được gì — và quy trình thế nào

Người giữ visa tạm vẫn có ba lựa chọn hợp pháp:

1. Nhà mới (new dwelling) — chưa từng có người ở, mua trực tiếp từ developer.
2. Off-the-plan — mua trên bản vẽ, nhận nhà khi xây xong.
3. Đất trống để xây nhà — kèm điều kiện xây trong thời hạn quy định.

Cả ba đều cần FIRB approval (nộp đơn xin phép đầu tư nước ngoài) và phí nộp đơn — phí tính theo giá trị bất động sản và điều chỉnh định kỳ, kiểm tra biểu phí hiện hành trên trang chính thức. Ngoài ra, hầu hết các bang áp stamp duty surcharge cho người mua nước ngoài (mặt bằng phổ biến 7–8% giá trị nhà, tùy bang — kiểm tra mức của bang bạn mua). Khoản phụ thu này cộng vào stamp duty thường, làm tổng chi phí giao dịch của người giữ visa tạm cao hơn đáng kể so với người Úc mua cùng căn nhà.

Cũng lưu ý: vacancy fee (phí bỏ trống nhà với chủ nước ngoài) đã được điều chỉnh tăng — nếu mua để đó không ở, chi phí nắm giữ không nhỏ. Chi tiết xem trang ATO/FIRB.

Câu hỏi thường gặp

Tôi đã mua nhà established TRƯỚC 4/2025 — có bị sao không?

Không. Lệnh cấm không hồi tố — giao dịch hoàn tất hợp pháp trước ngày hiệu lực không bị ảnh hưởng. Bạn tiếp tục sở hữu bình thường (các nghĩa vụ sẵn có như vacancy fee vẫn áp dụng nếu thuộc diện).

Vợ/chồng tôi là PR — mua chung được không?

Đây là vùng có quy tắc riêng: giao dịch có một bên là PR/citizen và một bên là người giữ visa tạm được xử lý khác với giao dịch thuần foreign person, tùy cấu trúc sở hữu (joint tenants, tỷ lệ sở hữu…). Đừng tự suy luận — sai cấu trúc có thể dẫn đến vi phạm FIRB với chế tài thật. Tham vấn chuyên gia FIRB/luật bất động sản trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.

Lệnh cấm có thể kết thúc sớm hơn 2029 không?

Mốc hiện hành là 30/6/2029 theo Budget 2026–27. Chính sách có thể thay đổi theo cả hai hướng — theo dõi thông báo chính thức, đừng xây kế hoạch trên đồn đoán.

Góc nhìn quy hoạch: tính theo mốc PR, đừng cố lách

Lệnh cấm này, nhìn thẳng, là thêm một lý do nữa cho giá trị của PR. Người có thường trú nhân mua established như người Úc: không FIRB, không phụ thu nước ngoài (theo quy tắc từng bang), tiếp cận toàn bộ thị trường thứ cấp.

Vì vậy, nếu bạn đang trên lộ trình PR (482 → 186, 491 → 191, partner tạm → PR), phép tính hợp lý thường là:

• So sánh hai kịch bản: mua nhà mới ngay bây giờ (FIRB + phí + surcharge + nguồn cung hẹp hơn) vs. chờ đến mốc PR rồi mua established (thị trường rộng, không phụ thu). Khoảng cách thời gian đến PR của bạn là biến số quyết định.
• Đừng nghe “mẹo lách” — nhờ người đứng tên hộ, cấu trúc sở hữu lòng vòng… Vi phạm FIRB có chế tài nặng và một hồ sơ vi phạm pháp luật Úc là gánh nặng cho chính hồ sơ di trú của bạn.
• Chi tiết quyền mua theo từng loại visa và chiến lược tổng thể: xem bài mua nhà ở Úc với PR và visa tạm.

Tổng kết

Từ 1/4/2025 và kéo dài đến 30/6/2029, người giữ visa tạm không mua được nhà established tại Úc; nhà mới, off-the-plan và đất xây vẫn mở với FIRB approval, phí, và surcharge tùy bang. Lệnh cấm không hồi tố; PR/citizen không bị ảnh hưởng. Với hầu hết người giữ visa tạm có kế hoạch an cư dài hạn, nước đi hợp lý là tính theo mốc PR thay vì trả chi phí cao cho lựa chọn hẹp hôm nay. Muốn đặt kế hoạch mua nhà vào đúng lộ trình visa của bạn? Đặt lịch đánh giá miễn phí với VisaAffairs.

Tài liệu tham khảo

• Foreign Investment Review Board — khung pháp lý đầu tư nước ngoài và hướng dẫn residential land.
• ATO — Foreign investment in Australia — quy trình nộp đơn residential, phí và vacancy fee.

Bài viết mang tính tham khảo chung tại thời điểm xuất bản. Quy định di trú Úc thay đổi định kỳ — kiểm tra ngày cập nhật và liên hệ VisaAffairs trước khi áp dụng cho hồ sơ của bạn. Đặt lịch tư vấn với VisaAffairs để được đánh giá theo hoàn cảnh cụ thể.